Il termine real estate deriva da due parole: estate è sinonimo di proprietà o terra, mentre real sta per immobiliare, ovvero si riferisce ad oggetti naturali o artificiali fisicamente legati al terreno. Per proprietà personale, invece, indica qualsiasi forma di proprietà “mobile” come gioielli, veicoli, attrezzature, ecc.
Il patrimonio immobiliare è costituito, quindi, dal terreno, da qualsiasi struttura permanente basata su di esso come abitazioni o edifici, da eventuali miglioramenti, naturali o artificiali e dai diritti inerenti alla proprietà e all’uso del bene immobile; qualsiasi risorsa presente sul terreno è solitamente inclusa nella proprietà immobiliare.
Vale la pena notare che essere proprietario di un immobile ma non del terreno sui cui esso si erige, come funziona in paesi come Singapore o la Thailandia, dove non è consentito acquistare il terreno ma solo utilizzarlo per un numero limitato di anni (generalmente 99 anni) per eventualmente rinnovarne l’usufrutto alla scadenza, è comunque universalmente considerato come investimento immobiliare.
Tipi di immobili
Immobili residenziali
Questa categoria include proprietà utilizzate per scopi residenziali, come appartamenti, case plurifamiliari, ville, condomini, residenze e bungalow.
Gli immobili residenziali sono generalmente meno ciclici e suscettibili alle recessioni economiche e il loro rapporto rischio/rendimento è inferiore rispetto ad altri tipi di immobili.
Immobili commerciali
Gli immobili commerciali comprendono proprietà per scopi commerciali, come negozi, supermercati, rivenditori di automobili, case di cura, hotel e centri commerciali.
Gli immobili commerciali sono investimenti così detti ciclici e possono essere vantaggiosi durante i boom economici, tuttavia hanno anche una maggiore sensibilità allo stato di salute dell’economia e presentano un rischio più elevato di rimanere sfitti rispetto agli immobili residenziali.
Immobili industriali
Le proprietà industriali sono proprietà utilizzate esclusivamente per la produzione, lo stoccaggio o la distribuzione di prodotti fisici. Di conseguenza, le proprietà industriali sono legate al destino dell’area industriale in cui risiedono.
Negli ultimi decenni, l’immobiliare industriale è diventato più ciclico della proprietà commerciale a causa della suscettibilità alle politiche nazionali e ai trattati industriali e commerciali internazionali in grado di rimodellare interi settori e favorire la delocalizzazione di parte o di tutta la catena di approvvigionamento in paesi ed aree industriali più vantaggiose.
Terreni
Infine, la proprietà fondiaria è una forma di investimento immobiliare considerata come tale, sia essa libera o comprensiva di terreni rustici, agricoli e boschivi.
Gli investimenti fondiari possono essere una buona fonte di rendimenti diversificati e stabili.
Immobiliare come investimento
Come altre categorie di attività, gli investimenti in beni immobili possono produrre redditi da locazione o da leasing e l’apprezzamento del capitale derivante dagli aumenti dei prezzi degli immobili o dei terreni.
Tuttavia, gli immobili hanno caratteristiche particolari che li rendono unici. Riteniamo che alcune delle peculiarità degli immobili siano positive mentre altre lo siano meno, mettendo gli investimenti immobiliari in una posizione di svantaggio rispetto ad altri tipi di investimento, come ad esempio le azioni.
Svantaggi dell’investimento immobiliare
Gli investimenti immobiliari sono oggi fuori dalla portata di molte persone della nuova generazione. I prezzi delle case sono saliti alle stelle da quando i tassi di interesse a zero e le massicce politiche monetarie di allentamento quantitativo che hanno preso piede all’indomani della crisi finanziaria del 2008 innescata dal crack dei mutui subprime di Lehman-Brothers.
Nel 2022, in risposta all’aumento dei prezzi di beni e servizi, le banche centrali sono state costrette a cambiare rotta e si sono viste costrette a restringere l’offerta di moneta e ad aumentare i tassi di interesse come arma principale per domare l’inflazione; questo, tuttavia, non ha ancora avuto l’effetto di pesare negativamente sui prezzi degli immobili: una buona notizia per i proprietari di immobili e una cattiva per i nuovi acquirenti di case.
La maggior parte delle persone oggi sono tenute a stipulare mutui di 30 anni o più – spesso a tassi di interesse variabile (crescente, in quanto i tassi sono vicini al minimo storico) – per acquistare una casa, il che non è proprio eccezionale.
L’acquisto di un immobile residenziale oggi, con alcune eccezioni, non riflette i principi di una solida strategia d’investimento almeno per i seguenti motivi:
- L’investimento più significativo della propria vita è concentrato in un unico bene,
- Inamovibile,
- Illiquido,
- Non frazionabile,
- Richiede manutenzione continua e gestione attiva che richiede tempo, esborsi di cassa e impegno,
- Fortemente influenzato da fattori territoriali in continua evoluzione e difficili da prevedere,
- Molto rischioso. In caso si voglia mettere l’immobile a reddito, c’è sempre la possibilità avversa di avere un inquilino che smetta di pagare l’affitto. In alcune giurisdizioni, tipo l’Italia, è veramente complicato e ci vogliono anni per fare uscire di casa un inquilino che non paga se è disoccupato, ha moglie o figli a carico. Zero introiti e impossibilità di vendita: ecco come un investimento si tramuta in una passività,
- Ad altissima leva finanziaria, poiché l’acquisto avviene generalmente con mutuo ipotecario. Il debito contratto con la banca è solitamente molto più alto del capitale proprio (deposito in contanti); attualmente questa percentuale è generalmente 80 ipoteca/20 contanti, un rapporto 400% debito/capitale proprio o una leva 5x.
- Altamente suscettibile a una nuova minaccia, vale a dire il rischio di dover spendere soldi per apportare miglioramenti obbligatori agli edifici (leggi qui o guarda questo video.) I governi di tutto il mondo, infatti, stanno promulgando leggi che richiedono ai proprietari di migliorare le loro proprietà di tasca propria per portarle a un livello minimo di efficienza energetica, pena il divieto di affittare o vendere la proprietà.
Vantaggi dell’investimento nel settore immobiliare
Possedere immobili produttivi di alta qualità può essere un ottimo modo per diversificare il portafoglio di investimenti e crearsi un patrimonio. Inoltre, gli immobili plurifamiliari sono anticiclici rispetto alle recessioni nella maggior parte dei periodi storici di recessione.
Di conseguenza, il settore immobiliare è spesso visto come un investimento più sicuro e più stabile rispetto alle azioni.
Fondi comuni di investimento immobiliare
Mentre l’acquisto di un’intera proprietà residenziale o commerciale potrebbe non essere il modo più semplice e saggio per fare soldi oggigiorno, ci sono altri modi per essere finanziariamente esposti al settore immobiliare, come i Real Estate Investment Trust (REIT) o ETF.
Investire in REIT consente di acquistare una quota frazionaria di proprietà e non richiede alcuna gestione immobiliare in quanto viene effettuata da investitori immobiliari esperti che mettono al lavoro i soldi degli investitori. Per questo motivo, investire attraverso REIT, fondi di investimento immobiliare (vedi Investimenti alternativi) o ETF immobiliari è un investimento immobiliare passivo.
Tipi di REIT
REIT azionari: possono investire capitale azionario nella proprietà di terreni, immobili residenziali e commerciali e ricevere reddito da tre fonti: dividendi, affitti e plusvalenze.
I REIT azionari sono la forma più popolare di REIT.
REIT ipotecari: investono in mutui o titoli garantiti da ipoteca, il che significa che prestano effettivamente denaro e guadagnano denaro dagli interessi.
I REIT ipotecari sono teoricamente meno rischiosi dei REIT azionari (vedi perché), ma sono esposti ad un rischio di tasso di interesse sostanziale e possono avere strutture di investimento opache che non consentono agli investitori di valutare in maniera obiettiva il rischio di credito sottostante.
REIT ibridi: sono un mix di REIT azionari e ipotecari.
Come investire nei REIT
Analogamente agli ETF, le azioni dei REIT sono negoziate pubblicamente in borsa e possono essere facilmente acquistate attraverso le piattaforme di investimento tradizionali.
I REIT, come le azioni, sono liquidi e trasparenti, pagano dividendi e possono apprezzarsi di valore.
I vantaggi più significativi dell’investimento in REIT rispetto ad altre alternative di investimento passivo immobiliare hanno a che fare con il vantaggio fiscale specifico per i REIT, i cui dividendi – in alcune giurisdizioni come gli Stati Uniti e dopo aver soddisfatto determinate condizioni come la distribuzione di non meno del 90% del loro reddito agli investitori – non sono tassati alla fonte e quindi possono offrire risparmi fiscali speciali per gli investitori.
